KONUT TESLİMLERİNDE YENİ KDV ORANLARININ ETKİLERİ

KONUT TESLİMLERİNDE YENİ KDV ORANLARININ ETKİLERİ

Ali ÇAKMAKCI

Yeminli Mali Müşavir

Sorumlu Ortak Bağımsız Denetçi

E. Hesap Uzmanı

İletişim: info@adenymm.com.tr-0212 592 00 92

Konutların KDV Oranlarında Değişen Hususlar Nelerdir?:

29/3/2022 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 5359 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı (CBK) ile konut teslimlerindeki KDV oranları yeniden düzenlenerek konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için %8 (6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutlarda %1), 150 m2’nin üzerindeki kısımlar içinse (6306 sayılı Kanun kapsamındakiler dahil) %18 olarak belirlenmiştir.

Buna göre;

• 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için %1 KDV oranı,
•  Belediyeler, il özel idareleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ve bunların % 51 veya daha fazla hissesine ya da yönetiminde oy hakkına sahip oldukları işletmeler tarafından konut yapılmak üzere projelendirilmiş arsaların (sosyal tesisler için ayrılan bölümler dahil) net alanı 150 m2’nin altındaki konutlara isabet eden kısmı için %1 KDV oranı (bu kesimin KDV oranları büyükşehirlerde konutun lüks veya birinci sınıf olmasına göre %8 veya %18, büyükşehir dışında ise %1 idi),
• Bu kapsama girmeyen diğer tüm konutların (konutların büyükşehirde olup olmamasına, arsanın emlak vergisi metrekare değerinin ne olduğuna, lüks veya birinci sınıf inşaat olup olmadığına  bakılmaksızın) net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı için %8 KDV oranı, net alanı 150 m2 yi aşan kısım içinse “sadece aşan kısım için” %18 KDV oranı (ikili KDV oranı),

Uygulanacaktır.

Hali hazırda büyükşehirlerde lüks ve birinci sınıf konutlar için %8 ve %18 KDV uygulanırken, fiilen %8 KDV uygulanmasını mümkün kılan m2 bazında arsaların vergi değerleri kalmadığından, büyükşehirlerde net kullanım alanı 150 m2 altında olan bu sınıflardaki konutlarda büyük oranda %18 KDV uygulanıyordu. Bu düzenleme ile büyükşehirlerde “lüks veya birinci sınıf” olarak inşa edilen ve net kullanım alanı 150 m2 altında olan konutlarda fiilen uygulanan KDV oranı %18 den %8 e düşmüştür. Buna karşın, büyükşehirlerde lüks veya birinci sınıf olmayan ve net kullanım alanı 150 m2 altında olan konutlarda ise %1 KDV ye tabi olanlarda oranı %8’e çıkartılmıştır.

Konutların büyük çoğunluğunun birinci veya lüks konut sınıfında olduğu dikkate alındığından Hazine açısından doğrudan net %10 vergi kaybının oluşacağı beklenebilir. Daha da önemlisi, bu mükelleflerin KDV iadesi talepleri de gündeme gelecektir.

Kentsel dönüşümdeki rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projelerinde ise net kullanım alanı 150 m2 altında olan konutlarda KDV oranı %1 olarak korunurken, 150 m2 yi aşan konutlarda keskin bir artış ile “sadece aşan kısım için” KDV oranı %18 olarak uygulanacaktır.

Büyükşehir olmayan yerlerde ise KDV oranları korunmakta, net kullanım alanı 150 m2 altında olan konutlarda %8 (kentsel dönüşümde %1), bunu aşan m2’li konutlarda ise sadece aşan kısma münhasır olarak %18 KDV uygulanacaktır.

Bu çerçevede, büyükşehirlerde önceden %1 iken artık %8 KDV’ye tabi konutların fiyatlarında %7 artış beklenmektedir. Fakat, %18 KDV ye tabi iken KDV oranı %8’e düşen konutlarda ise fiyat indirimlerinin olacağına temkinle bakmaktayız. Büyükşehir dışındaki konutlarda ise KDV oranı değişmese bile, net 150 m2 üstü konutlarda kademeli KDV oranı uygulanacağından kısmen fiyat indirimleri beklenmektedir.  

Bize göre, konutlar için yapılan yeni KDV düzenlemesi eski düzenlemeye göre adil gelir dağılımı açısından daha olumsuz sonuçlar yaratacaktır. Artık arsanın m2 vergi değerine göre değil de, genel olarak aynı sınıftaki tüm konutların aynı oranda vergilendirilmesi bu çarpık sonuçları artırır. Zira, önceki düzenlemede konut en azından arsa m2 değerlerine göre (rantın değerine göre) vergilendirilerek, her ne kadar KDV bile olsa gerçek kişiler için dolaylı bir verginin dolaysız bir vergiye, yani satın alma gücüne göre daha yüksek bir oranda, vergilendirilme sonucuna yol açmaktaydı. Vergi, dolaylı bir vergi dahi olsa nihai tüketici için dolaysız vergi gibi bir misyon üstlenir, bu tanım teorik ve akademik bir tanımdır. Nihayetinde vergi gerçek kişinin gelirinden ödenmektedir. Dolaylı vergi, dolaysız verginin müteferrisi veya türetilmişidir, gelir yoksa dolaylı vergi de olmaz.  

Bize göre yapılması gereken en doğru şey arsa m2 değerlerinin sürekli güncellenmesi ve adil tutarlara (örneğin her yıl yeniden değerleme oranında artırılması) getirilmeliydi. Şu an itibariyle deniz kenarındaki 70 m2 çok değerli bir konut ile herhangi bir 150 m2 ve altındaki konut rantın/kaynağın değerine bakılmaksızın aynı oranda vergilendirilecektir. Bu ise bozuk gelir dağılımını elbette daha da bozacaktır.  

CBK ile genel olarak müteahhitlerin arsa ve arazi teminini kolaylaştırmak için arsa ve arazi teslimlerinde %18 KDV oranı %8’e düşürülmüştür.

Kentsel Dönüşümde KDV Oranı 150 m2 Ve Üstü Konutlarda Artmıştır:

CBK ile 6306 sayılı Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerlerde dönüşüm projeleri çerçevesinde yapılan 150 m2 ye kadar olan konutlarda pozitif korumacılık kapsamında %1, 150 m2’nin üzerindeki kısımlar içinse aşan kısım için(6306 sayılı Kanun kapsamındakiler dahil) %18 olarak belirlenmektedir.

Mevcut durumda 6306 sayılı Kanun kapsamındakilerde büyükşehir, lüks veya birinci sınıf veyahut arsa m2 vergi değerleri şartlarından bağımsız olarak net alanı 150 metrekarenin altındaki konut teslimlerinde yüzde 1, net alanı 150 m2’nin üzerindeki tüm konut teslimlerinde ise yüzde 18 KDV uygulanıyordu. Bu projelere getirilen tek değişiklik sadece net 150 m2yi aşan kısma %18 KDV uygulanması olup, bu nedenle fiyatların aşağı yönlü değişmesi beklenmektedir.

Bu tür projelerde net 150 m2 üstüne %18 KDV oranı olmasını son derece olumlu değerlendirmekteyiz. Zira, özel önemi gereğince çok önemli teşviklere sahip bu kapsamdaki konutlar için bariz şekilde önemli ve aşırı bir teşvik verilmesi veya sağlanması hem vergide adalet ve eşitlik ilkelerine uygun düşmemekte, hem de sosyal devlet ilkesine aykırıdır. Devlet, elbette bu tür yapıları koruyacaktır lakin neredeyse hiç vergi yüküne katlanmadan istisna ve muafiyetlerle yapılması da hakkaniyete uygun değildir. Kentsel dönüşüm projelerinin çok büyük bir kısmının büyükşehirlerde olduğu ve konut satın almanın dar ve orta gelirli vatandaşlar için neredeyse imkansız hale geldiği bu ortamda “fedakarlıkların da denkleştirilmesi” adil ve doğrudur. Zaten, net 150 m2 üstü proje sayısı da çok fazla olmadığı düşünüldüğünde sektörel olarak KDV oran artışının büyük bir etkisi olmayabilir.

Sonuç olarak, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki konutlarda net kullanım alanı 150 m2 ye kadar %1, 150 m2 üstündeki m2 içinse aşan kısım için artık %18 KDV uygulanacaktır. Düzenlemeye tek eleştirimiz ise m2 bazında 100 m2 için %1, 150 m2 ye kadar için %8 ve üstü için %18 KDV gibi bir uygulamanın daha adil ve keskin bir artışa yol açmadan çözüm üretebileceği yönündedir.

KDV Oranları Bazı Konutlarda Kademeli (2 li) Uygulanmaya Başlayacaktır:

CBK’nın en önemli yarattığı değişiklik net 150 m2 üstündeki tüm konutların net alanının 150 m²’ye kadar olan kısmı %8 (kentsel dönüşümde %1), net alanı 150 m²’yi aşan kısmı %18 oranında vergilendirilecek olmasıdır.

Yapılan düzenlemeyle, net alandaki 1 m2 lik artış nedeniyle mükelleflerin %10 veya %17 gibi bir oranda ilave KDV yüklenmeleri de engellenmiş ve kademeli bir KDV uygulamasına geçilmiştir. Bu açıdan da gayet olumlu bir gelişme olduğunu düşünmekteyiz.

Hali Hazırda Yapı Ruhsatı Almış Konut Projelerinde KDV Oranları:

Kararın yürürlüğe girdiği tarihten önce yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için eski hükümler uygulanmaya devam edilecektir. TÜİK verilerine göre son 3 yılda (2019-2021) arasında toplam 288.192 yapı ruhsatı verilmiştir.

Buna göre, 01.04.2022 tarihinden önce yapı ruhsatı almış konut projelerinde yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için eski hükümler uygulanmaya devam edilecektir.

Mezkur Kararın yayım tarihinden önce fiilen alınmış yapı ruhsatlarına ilişkin projelerde konutun büyükşehirde olup olmaması, lüks veya birinci sınıf olup olmaması, 6306 sayılı Kanun kapsamında olanlar ile net 150 metrekareden büyük konut olup olmamasına göre bu CBK yayımlanmadan önce geçerli olan eski KDV oranlarına ilişkin hükümler uygulanacaktır. Bu açıdan konutun ne zaman teslim edileceğinin hiçbir önemi yoktur.

Burada eski hükümlerin uygulanacağı konutlar için sonradan yapılan ikincil satışlarda uygulamanın nasıl olacağı tereddüt içerebilir. CBK (eski BKK), teslime konu malın/konutun herhangi bir safhası için KDV oranı belirlememiş, konutun durumuna ve arsa m2 vergi değerlerine göre belirleme yapmıştır. Bu nedenle, aksi yönde belirleme olmadığından 01.04.2022 tarihinden önce yapı ruhsatı alınmış tüm konut teslimlerinde KDV oranı eski düzenlemelere göre sonraki safhalarda da devam edecektir.

Ayrıca, Kararın 10. Maddesi olan yürürlük şartları 01.04.2022 tarihinden önce yapı ruhsatı almış konut projelerinde yapı ruhsatı alınmış veya kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi yapılmış projeler kapsamında inşa edilen konutlar için eski hükümler uygulanmaya devam edilecek şeklinde olduğundan, eski hükümlere tabi konutların net kullanım alanları eğer ki 150 m2 yi aşarsa aşan kısım Kararın 9. Maddesine göre 150 m2ye kadar olan alanın %8, aşan kısmın %18 uygulanması sonucunu doğurmaktadır. Zira, yürürlük maddesi Kararın 1. Ve 4. Maddelerinde değiştirilen veya kaldırılan hükümlere atıf yaparken, zımnen aynı tarihteki başka bir madde olan 9. Maddeye ilişkin olarak aksi hüküm ihdas etmemiştir[1].

Aynı anda yürürlükte bulunan iki ayrı kanun, aynı olayda birbirinden farklı düzenlemeler içerdiği takdirde, sonraki kanunda yer alan hükümler olaya uygulanmakta ve kanun koyucunun o mevzudaki iradesinin yeni getirilen düzenlemeler çerçevesinde değiştiği kabul edilmektedir. Eğer kanun koyucu, sonraki düzenlemesinde önceki düzenleme hükümlerini değiştirdiğini açıkça belirtmişse problem doğmaz ancak sonraki düzenleme aynı hususu farklı şekilde düzenlemişse ve açıkça bir ilgadan bahsedilmiyorsa Anayasa Yüksek  Mahkemesinin 15.3.1966 tarih ve E,1965/40 K,1966/15 sayılı Kararı’nda nitelendirildiği üzere üstü kapalı (zımni) bir kaldırma söz konusudur.

Bu nedenle, her ne kadar vergilendirme yetkisi bir CBK’na dayansa da, Kararın 10. Maddesi 9. Maddeye yönelik özel bir hüküm, istisna, şart getirmediği için yetki düzenleyicisinin o mevzudaki iradesinin yeni getirilen düzenlemeler çerçevesinde değiştiğini ifade etmek hukukun genel yorum şekline de uygundur. Yeni getirilen hüküm herhangi koşula bağlanmaksızın net 150 m2 ye kadar %8 KDV, üstünün %18 KDV ye tabi olmasını içermekte ve etkin bir şekilde bu konutlar için de geçerlidir.

Bu durum, konut fiyatlarının (eski (01.04.2022 öncesi) ve yeni ruhsata tabi konutlarda) mevcut ve eski düzenlemeler nedeniyle aşırı şekilde dalgalanmalarını, sapmalarını engellememek adına da iktisadi olarak ta zaten gerekli ve zorunlu bir durumdur. Bu nedenle, yorum olarak bu sonuca erişilse dahi, bu sonuç iradi olarak planlanmasa dahi, yapılan düzenleme zaten bu şekilde olmalıydı. Aksi takdirde, getirilmiş düzenlemenin eski yapı ruhsatları için hiçbir değeri veya avantajı da kalmayabilirdi.

Eski Oranlar 01.04.2022 Tarihinden İtibaren Alınacak Yeni Ruhsatlarda Kaldırılmıştır:

Kararın 1 inci maddesi ile 2007/13033 sayılı Kararın 1 inci maddesinin altıncı fıkrası olan ve KDV oranını konutun büyükşehirde olup olmaması, lüks veya birinci sınıf olup olmaması ve arsanın emlak vergisi metrekare değerine göre belirleyen fıkra kaldırılmıştır. Ayrıca, yine bu Kararın 9. maddesi ile 2007/13033 sayılı Kararın eki (II) (%8 KDV) sayılı listeye 35- Konutların net alanının 150 m2’ye kadar olan kısmı sırası eklenmiştir.

Konutun Net Alan Tartışması:

Bakanlığın net alan belirleme konusunda yetkisi olmaması rağmen, KDV Uygulama Genel Tebliğinde yer alan “2.1.3. Net Alan” bölümünün Danıştay Dördüncü Dairesinin 2/3/2017 tarihli ve Esas No:2014/4835, Karar No:2017/2170 sayılı kararı ile bu kısmın iptaline karar verilmiştir. Mahkeme, ”net alanı 150 m²’ye kadar konut”un tanımlamasında bu konuda teknik düzeyde düzenleme ve tanımlama yetkisi ve yeterliliği bulunan T.C. Çevre Ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yayımlanan Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin dikkate  alınması gerektiğini belirtmiştir. Klasik ve eski bir tartışma olması nedeniyle detaya girmeyeceğim.

KDV Değişikliklerinin KDV İadelerine Etkisi:

Ülkemizde son 10 yılda üretilen konut sayısı yaklaşık 6,5 milyondur. 2008 yılında yapı kullanma izni alan konut sayısı 356 bin iken, 2017 yılı sonu itibariyle bu rakam yaklaşık 817 bine yükselmiştir. 2008 yılında yapı ruhsatı alan konut sayısı 501 bin iken, 2017 yılında bu rakam 1 milyon 316 bine ulaşmıştır[2]. 

TÜİK verilerine göre ise 2021-Ocak/Kasım arasında ipotekli 1.265.353 adet konut satılmış olup bunların büyük oranda büyükşehirlerde satıldığı anlaşılmaktadır. Bu konutların 384.776 adedi birinci el, 880.577 adedi ise ikinci el satıştan, 50.735 adedinin ise yabancıya yapılan satıştan oluştuğu anlaşılmaktadır. 2021 yılı bütününde ise 1.491.856 adet toplam konut satışı vardır[3].

Büyükşehirlerde “lüks veya birinci sınıf” olup, net kullanım alanı 150 m2 aşağısındaki konutların KDV oranı (kentsel dönüşüm konutlarındaki istisnalar hariç) Karara göre %18 veya %8 uygulanırken artık tamamen %8 olarak belirlenmiştir. Bu konutların arsa m2 vergi değerleri %8 KDV uygulamasına mevcut koşullar itibariyle olanak vermemekteydi. Bu nedenle, bu konutlar için fiiliyatta %18 KDV uygulanırken artık %8 KDV uygulanacaktır. Bu açıdan KDV iadesi talepleri artacaktır. Büyükşehirlerdeki konutların çok büyük kısmının birinci sınıf veya lüks sınıf olduğu açıktır.

Keza, konutların sınıfı ne olursa olsun, büyükşehir de olsun veya olmasın, net kullanım alanı 150 m2 ye kadar %8 (istisnalar hariç), sadece üstü %18 KDV’ye tabi olacağından bu açıdan da tüm konutlarda KDV iadesi taleplerinin artması muhtemeldir. Zira, net 150 m2 konut ülkemizde ortalama olarak oldukça büyük bir m2 olup, önemli düzeyde indirimli oran kdv iadesi imkanı yaratmıştır.

Buna karşın, büyükşehir dışındaki şehirlerde ve büyükşehirlerde olup ta “lüks veya birinci sınıf dışındaki” net 150 m2 altındaki konutların KDV oranı %1 den %8 e çıkmıştır. Genel oran %8 olduğuna göre, sadece %1 KDV oranına tabi konutların artışı iade talebini azaltır. Keza, arsaların KDV oranlarının %8 e düşürülmesi de iadeyi azaltır. Fakat, bu kapsamdaki konut sayısının hem adet olarak, hem de hacim olarak diğer gruba göre oldukça düşük olduğu açıktır. KDV iadesinin bu iki durumun ağırlıklarına göre KDV iadesinin artıp artmayacağı değerlendirilmelidir. Bize göre ülkemizdeki mevcut durum itibariyle mükelleflerin KDV iadesi taleplerinde artma beklenmektedir. Zira, KDV oranı %1 den %8e çıkan konut satışları KDV iadelerindeki bu artışa aşırı olumsuz bir etki yapamayacaktır.

Bu değerlendirmeyi yaparken özellikle kat karşılığı inşaat işlerinde kdvsiz alınan arsaların payı olarak trampa kapsamında VUK 267/2. maddesinin uygulanması ve bu kapsamda maliyet bedeline %5 veya %10 gibi çok sembolik, sektörün kar marjının çok aşağısında ilave bir kar ile faturalandırılmasını da dikkate alıyoruz. 

Ayrıca, inşaatlerin tamamına kat karşılığı demek veya büyükşehirlerde kat karşılığı paylarının büyükşehir dışındaki şehirlerdeki kadar yüksek olmadığını da ilave etmek gerekmektedir. Keza, KDV iadelerinin büyük çoğunluğu zaten büyükşehirlerden talep edilmektedir.

Kar marjı oranı, her indirimli oran çalışması için geçerli klasik bir tartışma olduğundan tartışmayı etkilememektedir. Bu nedenlerle, her ne kadar bir kısım konutların KDV tutarlarında artma olsa da, neredeyse bunun dışındaki tüm konutlarda da hissedilir bir KDV oranı azaldığı açıktır. Her ne kadar arsa kdv oranı inse de, genel olarak inşaat maliyetlerindeki yüklenilen KDV tutarları ise ortalama olarak neredeyse %100 artmıştır. Sonuç olarak net sonucu ifade etmek mümkün olmamakla beraber iade tutarlarının artma olasılığı oldukça artmıştır.  

                                     [i]