KONUT TESLİMLERİNDE KDV ORANLARINA VE
KDV İADESİNE VE VERGİLENDİRİLMESİNE YÖNELİK YAPILAN SON DÜZENLEMELER
Ali ÇAKMAKCI
Yeminli Mali Müşavir
Bağımsız Denetçi
Konut KDV Oranlarına İlişkin Düzenlemeler:
3 Şubat 2017 Tarihli ve 29968 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı BKK ile konut teslimlerine ilişkin uygulanan KDV oranları değiştirilmiştir.
10 seri nolu KDV Genel Tebliğinin 10. Maddesi ile konu hakkında gerekli değişiklikler yapılarak 1 seri nolu KDV Uygulama Genel Tebliğine ilave edilmiştir..
Düzenleme ile, 01.01.2017 (bu tarih dahil) tarihinden sonra “yapı ruhsatı alan” bazı özellikli konut teslimlerinde (ayrıca kamu kurum ve kuruluları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten sonra yapılan konut inşaatı projelerinde) KDV oranının tespitinde “arsa vergi değerleri yükseltilerek” KDV oranlarında nispi anlamda indirim sağlanmıştır.
Bilindiği üzere büyükşehirlerde konut teslimlerinde KDV oranları 01.01.2013 tarihinden itibaren geçerli olmak üzere 2012/4116 sayılı BKK ile net m2 esasına ilave olarak (150 m2 geçmediği sürece) yapı ruhsatının alındığı tarihteki arsa m2 vergi değer esasına istinaden belirlenmeye başlamıştı.
Değişiklik te benzer şekilde oran belirlemede aynı prensibi benimsemekle birlikte, artık yapı ruhsatının alındığı tarihteki arsa m2 vergi değeri (yapı ruhsatı 2017’den sonra alınanlar için) 2.000-TL tutarı (bu tutar dahil) aşmadıkça %8, aşanlar için (m2 vergi değeri 2.001-TL ve üzeri olanlar) %18 olarak uygulanacaktır.
Bu çerçevede, 24/12/2007 tarihli ve 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Mal ve Hizmetlere Uygulanacak Katma Değer Vergisi Oranlarının Tespitine İlişkin Kararın 1 inci maddesinin (6) numaralı fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir:
“(6) (I) sayılı listenin 11 inci sırasında yer alan net alanı 150 m2’ye kadar konutlardan; 10/7/2004 tarihli ve 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu kapsamındaki büyükşehirlerde (16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında rezerv yapı alanı ve riskli alan olarak belirlenen yerler ile riskli yapıların bulunduğu yerler hariç), lüks veya birinci sınıf inşaat olarak yapılan ve ruhsatın sonradan revize edilip inşaat kalitesinin yükseltilmesi hali de dâhil olmak üzere, yapı ruhsatının alındığı tarihte, üzerine yapıldığı arsanın 29/7/1970 tarihli ve 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanununun 29 uncu maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
(i) Yapı ruhsatı 1/1/2013 ila 31/12/2016 tarihleri arasında alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2013 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;
a) Beşyüz Türk Lirası ile bin Türk Lirası (bin Türk Lirası hariç) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,
b) Bin Türk Lirası ve üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı,
uygulanır.
(ii) Yapı ruhsatı 1/1/2017 tarihinden (bu tarih dâhil) sonra alınan konut inşaatı projeleri ile kamu kurum ve kuruluşları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi 1/1/2017 tarihinden itibaren yapılacak konut inşaatı projelerinde;
a) Bin Türk Lirası ile iki bin Türk Lirası (iki bin Türk Lirası dâhil) arasında olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (c) bendinde belirtilen vergi oranı,
b) İki bin Türk Lirasının üzerinde olan konutların tesliminde bu maddenin birinci fıkrasının (a) bendinde belirtilen vergi oranı,
uygulanır.”
- Düzenleme sadece “konut” teslimlerini konu edinmektedir.
- Konutların bu bende tabi olması için “net alanının” 150 m2’yi geçmemesi gerekmektedir.
- Düzenleme uyarınca konut teslimlerinde 01.01.2013-31.12.2016 dönemi ile 01.01.2017 ve sonrasında yapı ruhsatı alınan konuta ilişkin (kamu kurum ve kuruluları ile bunların iştirakleri tarafından ihalesi bu tarihten sonra yapılan konut inşaatı projelerinde) arsa m2 vergi değerleri KDV oranının tespiti açısından farklılaştırılmıştır.
- Bu kapsamda, 01.01.2013-31.12.2016 tarihleri arasında yapı ruhsatı alınan ve kapsama giren konutlar ne zaman teslim edilirse edilsin, değişiklik öncesi m2 değerleri dikkate alınarak KDV hesaplanacaktır.
- Örneğin, A Müteahhidinin 2015 yılında yapı ruhsatını aldığı ve net alanı 150 m2 alanı geçmeyen konutlarını (diğer şartlar varsa) 2017, 2018 veya 2025 yılında teslime konu etmesi KDV oranı yönünden fark etmeyecektir. Bu konutun arsa m2 vergi değeri 500,00-TL ila en fazla 999,99-TL olması durumunda %8 KDV oranı uygulanacak, 1.000-TL (Dahil) ve üstü ise %18 KDV oranı uygulanacaktır.
- 01.01.2017 ve sonrasında yapı ruhsatı alınan konutlarda ise (net 150 m2 geçmeyen konutlarda) arsa m2 vergi değeri 2.001-TL ve üzeri olanlarda KDV %18, 1.000-TL ile 2.000-TL (bu bedel dahil) %8 olacaktır.
- Burada belirtilen %18 KDV oranına tabi konutların aşağıdaki BKK ile geçici olarak %8’e tabi olduğunu hatırlatmak isteriz.
- Konut inşaatının büyükşehir sınırları içinde olması gerekmektedir. Aksi takdirde, I sayılı listenin 11. Bendinde oranlar dikkate alınacaktır (rezerv yapı alanı olarak belirlenenler, riskli yapılar ve riskli olarak belirlenen yerler her halde bu istisnanın içinde yer almaktadır).
- Konut, lüks veya birinci sınıf inşaat olması (kalitesi sonradan revize edilmesi de dahildir). Yani, konut ilk başta lüks veya birinci sınıf kalite dışında tasarlanıp, muvazzalı şekilde veya başka nedenle daha sonra lüks veya birinci sınıf olarak kalite revizyonu gerçekleşmiş ise yine bahsi geçen KDV oranları uygulanacaktır.
- Konut büyükşehirde de olsa, vergi değeri asgari 500-TL den de başlasa, birinci veya lüks sınıfta değilse yine I sayılı listenin 11. Bendinde oranlar dikkate alınacaktır.
- Vergi değeri, Emlak Vergisi Kanunun 29. Maddesine göre, yapı ruhsatının alındığı tarihte, sadece yapının üzerine yapıldığı arsa üzerinden tespit edilecektir.
- Net alanı 150 m2 nin aşağısında bulunan konutların tesliminde yapı ruhsatı 2013 öncesinde alınmış ise başkaca hiçbir kritere bakılmaksızın %1 KDV oranına tabi olduğunu ifade edebiliriz.
KDV Oranına İlişkin Geçici Düzenleme:
KDV oranı konusunda geçici olarak konutların %18 olan KDV oranını %8’e indiren 2016/9153 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı 08 Eylül 2016 tarihli ve 29825 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir.
03/02/2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu kararıyla 2007/13033 sayılı Kararname’de değişiklik yapılarak, %18 oranında KDV’ye tabi konutların tesliminde 31 Mart 2017 tarihine kadar geçici olarak getirilen %8 KDV oranı uygulaması, 30 Eylül 2017 tarihine kadar uzatılmıştır.
Mezkur BKK ile yapılan değişikliğe göre;
2007/13033 sayılı Karar’a geçici 2. madde eklenerek konutların 30/09/2017 tarihine kadar (bu tarih dahil) teslimlerinde KDV Oranı %18’den % 8’e indirilmiştir.
- Düzenleme net alanı 150 m2 nin üzerindeki konutlara, 2013-2016 yılları arasında büyükşehirlerde yapı ruhsatı alınanlardan vergi değeri 1.000-TL ve üzerinde; 01.01.2017 tarihinden sonra alınanlarda ise arsa m2 vergi değeri 2.000-TL’nin üzerinde olan lüks veya birinci sınıf konutlara ilişkindir.
- Geçici KDV oranı indirimi sağlamaktadır.
- Yalnız, ülkemiz ölçeğinde net 150 m2 olan konutların brütü oldukça fazla olduğundan ve özellikle büyükşehirlerde arsa m2 rayiç değerleri yüksek olduğundan bahsi geçen desteğin ekonomiye çok fazla teşvik edici katkısının olmayabileceğini düşünmekteyiz.
Nihai olarak; yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden sonra alınan konutların tesliminde; Büyükşehir Belediyelerindeki lüks veya birinci sınıf inşaatların net alanı 150 m2’ye kadar olan konutların tesliminde; binanın üzerine yapıldığı arsanın 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunun 29. Maddesine istinaden tespit edilen arsa birim m2 vergi değeri;
- 500.-TL ile 1.000.-TL (1.000.-TL hariç) arasında olan konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı %8’dir.
- 1.000.-TL ve üzerinde olan konutların tesliminde uygulanacak KDV oranı (08/09/2016-31/09/2017) tarihleri arasındaki teslimler için KDV oranı % 8
- 01.01.2017 sonrasında alınan yapı ruhsatlarında ise arsa m2 vergi değeri 2000-TL nin üzerinde olanlar için yine %8 olacaktır.
- Büyükşehir dışındaki illerde inşaat sınıfı ne olursa olsun 150 m2’ye kadar olan konutlarda uygulanacak KDV oranı %1 dir.
- Büyükşehirlerde 150 m2’ye kadar olan konutların inşaat kalitesi lüks veya birinci sınıf olmayanlar için uygulanacak KDV oranı %1 dir.
- Yapı ruhsatı 01/01/2013 tarihinden önce alınan konutların tesliminde 150 m2’nin altındakiler için KDV oranı % 1 olarak uygulanır.
- İşyerleri ile ilgili hiçbir tartışma olmaksızın (m2 si, yeri, yapı ruhsat tarihi, arsa m2 değeri vs) genel oranda %18 KDV oranı uygulanacaktır.
Maliye Bakanlığı, Vergi Oranı İndirilmiş Konut Teslimlerinde Yılı İçinde Nakden İade İçin Yetkisini Kullanmıştır:
3 Şubat 2017 Cuma tarih ve 29968 Sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Tebliğ (Seri No: 10)’le, 1 seri no’lu KDV Uygulama Genel Tebliğinin (III/B-3) bölümünün ikinci ve üçüncü paragrafı yürürlükten kaldırılmış, birinci paragraftan sonra gelmek üzere aşağıdaki paragraflar eklenmiştir. Yapılan düzenleme ile MB, sadece konut teslimlerinde yılı içinde indirimli oran KDV iadesine imkan tanımıştır.
“3065 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin (2) numaralı fıkrasında 6770 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, Bakanlar Kurulu tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup teslim ve hizmetin gerçekleştiği vergilendirme döneminde indirilemeyen ve tutarı Bakanlar Kurulunca tespit edilecek sınırı aşan mahsuben iade edilmeyen verginin yılı içinde nakden iadesiyle ilgili sektörler, mal ve hizmet grupları ve dönemleri belirlemeye Bakanlığımız yetkili kılınmıştır.
Bu yetki çerçevesinde, indirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan KDV iadelerinin, yılı içinde vergilendirme dönemleri itibariyle talep edilmesi kaydıyla nakden yapılması uygun görülmüştür.
19/4/2006 tarihli ve 2006/10379 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile indirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili sınır ……….2016 yılı için 20.600 TL olarak belirlenmiştir. İndirimli vergi oranına tabi teslim ve hizmetlerde iade uygulaması ile ilgili bu sınır 31/01/2017 tarihli ve 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile 2017 yılı için 10.000 TL olarak belirlenmiştir. 2016 yılında yapılan indirimli orana tabi işlemlerle ilgili 2017 yılında yapılacak yıllık iadelerde de bu tutar dikkate alınır. 2018 ve izleyen takvim yılları için bu sınır, bir önceki yıldaki tutarın, Vergi Usul Kanunu hükümleri uyarınca belirlenen yeniden değerleme oranında artırılması suretiyle uygulanır. Bu şekilde yapılacak hesaplamada, 50 TL ve daha düşük tutarlar dikkate alınmaz, 50 TL’den fazla olan tutarlar ise 100 TL’nin en yakın katına yükseltilir.”
- Aynı Tebliğin (III/B-3.1.2.) bölümünün ikinci paragrafı aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Yılı içinde iade edilemeyen verginin izleyen yıl içinde nakden veya Tebliğin (III/B-3.2.2.) bölümünde belirtilen borçlara mahsuben iadesinde, yılı içinde iade edilen tutarlar dikkate alınmadan aylar itibarıyla kümülatif hesaplama yapılır, bulunan tutardan yılı içinde yapılan iadeler düşülür, kalan tutarın işlemin yapıldığı yıl için belirlenen iade edilmeyecek alt sınırı aşan kısmının nakden veya mahsuben iadesi, izleyen yılın Ocak-Kasım vergilendirme dönemlerine ilişkin KDV beyannameleri ile talep edilebilir.”
- Aynı Tebliğin (III/B-3.2.4.) bölümünden sonra gelmek üzere başlığı ile birlikte aşağıdaki bölüm eklenmiştir.
“3.2.5. Yılı İçinde Nakden İade İşlemi
Tebliğin (III/B-3.) bölümünde açıklanan indirimli orana tabi konut teslimlerinden doğan yılı içinde nakden iade tutarının hesaplanmasında Tebliğin (III/B-3.1.1.) bölümünde yer alan açıklamalar, iade taleplerinin yerine getirilmesinde ise Tebliğin (III/B-3.2.1.) bölümünde yer alan açıklamalar geçerlidir. Ancak, 5.000 TL ve üstündeki nakden iade taleplerinin, teminat verilmeksizin vergi inceleme raporuna göre sonuçlandırılmasının talep edilmesi halinde, iade vergi inceleme raporunun vergi dairesi kayıtlarına intikal ettiği tarihte yapılır.”
- Aynı Tebliğin (III/B-3.3.) bölümünün başlığı “3.3. Yılı İçinde İade Edilemeyen Vergilerin İadesi” olarak değiştirilmiş; aynı bölümün birinci paragrafında yer alan “mahsuben iade edilemeyen” ibaresi “iade edilemeyen” olarak değiştirilmiş, aynı bölümün onbirinci paragrafının üçüncü sırası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“- Yılı içinde iade edilen tutarları aylık olarak gösteren tablo (Bu tabloda yılı içinde iadesi gerçekleşen tutarların toplamı da tek satırda gösterilecektir.)”
Konut Tesliminden Önce Fatura Düzenlenmesi:
Katma Değer Vergisi Genel Uygulama Tebliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair 11 Seri No.lu Tebliğ 15 Şubat 2017 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanmıştır. Bahsi geçen Tebliğin (III/B-2.1.1.) bölümünün üçüncü paragrafında yer alan "Kanunu51", "Kanun52" ve "Kanununun53" ibareleri sırasıyla "Kanunu", "Kanun" ve "Kanununun" olarak değiştirilmiş ve aynı bölümün sonuna aşağıdaki paragraflar eklenmiştir.
"3065 sayılı Kanunun (10/a) maddesinde, mal teslimi ve hizmet ifası hallerinde, malın teslimi veya hizmetin yapılması; (10/b) maddesinde, malın tesliminden veya hizmetin yapılmasından önce fatura veya benzeri belgeler verilmesi hallerinde, bu belgelerde gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olayın meydana geleceği hüküm altına alınmıştır.
Konut tesliminden önce fatura düzenlenmesi halinde, faturada gösterilen miktarla sınırlı olmak üzere fatura veya benzeri belgelerin düzenlenmesi anında vergiyi doğuran olay meydana geleceğinden bu faturada gösterilen KDV'nin beyan edilip ödenmesi gerekmektedir. Konutun fiilen teslim edildiği tarih ile faturanın düzenlendiği tarihte konuta ilişkin geçerli olan KDV oranlarının farklı olması durumunda, faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan KDV oranı esas alınacaktır. Dolayısıyla faturanın düzenlendiği tarihte geçerli olan oran esas alınarak hesaplanan KDV'de, konutun fiilen teslim edildiği tarihte geçerli olan KDV oranına göre herhangi bir düzeltme yapılmayacaktır."
- Sonuç olarak, özellikle 30 Eylül 2017 tarihine kadar fiili teslim yapılmasa, tapu tescili gerçekleşmese bile, fatura düzenlenmesi nedeniyle konuta ilişkin geçici indirimli KDV oranından yararlanılması mümkün görülmektedir.
- Buna karşın, düzenlemenin sadece konuta hasredilmesi hukuken mümkün değildir.
- Bu kapsamda, herhangi bir mal teslimi ve hizmet ifasından önce fatura düzenlenmesi durumunda, sonradan vergi oranı değişikliği işlemi etkilemeyecektir.
- Aksi düşünce tarzı, uygulama farklılığına, yetki aşımına ve genel anlamda hukuki sorunlara yol açabilecektir.
Resmi Yapılan Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri İle Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi Damga Vergisi Oranları Sıfır (0) Olarak Belirlenmiştir:
3 Şubat 2017 Tarihli ve 29968 Sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 2017/9759 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanununa ekli (1) sayılı tablonun “I. Akitlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı bölümünün “A. Belli parayı ihtiva eden kâğıtlar” başlıklı fıkrasının;
-(8) numaralı bendinde yer alan “Resmî Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri” ile,
-(10) numaralı bendinin (b) alt bendinde yer alan “7/11/2013 tarihli ve 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenen Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri’’ne,
ait damga vergisi oram “0” (sıfır) olarak uygulanacaktır.
- Dolayısıyla, Karar yayım tarihinden itibaren geçerli olduğundan 03.02.2017 tarihinden itibaren düzenlenen Resmî Şekilde Düzenlenen Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmeleri ile Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmelerinde Damga Vergisi Oranı sıfır (0) olacaktır.
[1] Mesleki çalışmalarımızda yer alan bilgiler belli bir konunun veya yasal düzenlemenin veyahut yargı kararlarının çok geniş ve kapsamlı bir şekilde ele alınmasından ziyade genel olarak mükelleflere ve uygulayıcılara bilgi vermek, gündemi talip etmeye yardımcı olmak ve yorum yapmalarına yardım amacını taşımaktadır.
Makaleleri yazıldığı dönem ve yasal düzenlemelerin dikkate alınarak değerlendirme yapılmasının önemli olduğunu hatırlatmak isteriz. Makalelerin telif ve diğer yasal hakları doğrudan şirkete ve yazarına ait olup, atıf yapmadan veya izinsiz kullananlar hakkında her türlü yasal işlemin yapılacağını ifade ederiz.
Çalışmalarımız profesyonel hizmetlerimizi temsil etmeyebileceği gibi, her durum ve koşulda profesyonel yaklaşımlarımızı da ifade ettiği iddia edilemez. Yaptığınız fiili/pratik çalışmalarda bu değerlendirmeler dikkate alınırken, olayların koşullarının da incelenmesi, irdelenmesi, sonuçlarının iyi analizi son derece önemlidir. Bu tür çalışmalarda mutlak suretle bir profesyonelden bilgi alınması veya danışmanlık alınmasında fayda bulunduğu düşünülmektedir. Şirketimiz tarafından iş ortalarımızın personellerimizin yetişmesi ve gelişmesinden duyduğumuz sorumluluğu yerine getirme gayreti içinde olacağımıza dair sözümüzü tutma gayreti içinde olduğumuzu iletmek isteriz.
“ADEN Yeminli Mali Müşavirlik Bağımsız Denetim ", söz konusu çalışmaların ve içeriğindeki bilgilerin özel durum veya koşullara bağlı olarak hata içermediğine dair herhangi bir güvence vermemektedir. Mesleki çalışmaları ve içeriğindeki bilgileri kullanımınız sonucunda ortaya çıkabilecek her türlü risk tarafınıza aittir ve bu kullanımdan kaynaklanan her türlü zarara dair risk ve sorumluluk tamamen tarafınızca üstlenil diğinin bilinmesi gerekmektedir.
