HÜKÜMETİN GÜNDEMİNDEKİ RANT VERGİSİ NEDİR?
GÖLBAŞI’LILARI RANT VERGİSİNDE NELER BEKLEMEKTEDİR?
E. HESAP UZMANI, YMM, VERGİ BÖLÜM BAŞKANI, BAĞIMSIZ DENETÇİ ALİ ÇAKMAKCI’YA SORDUK:
Gölbaşında yetişmiş ve meslek hayatına Maliye Bakanlığı Hesap Uzmanları Kurulu’nda Hesap Uzmanı olarak başlayan, Yeminli Mali Müşavir, Bağımsız Denetçi Ali Çakmakçı’ya son dönemlerde gündeme gelen ve Gölbaşı’lıları da yakından ilgilendirebilecek olan Rant Vergisi konusunda görüşlerini sorduk. Çakmakcı, rant olarak vergi kapsamına alınması beklenen konuyu okurlarımız adına yorumladı:
“Bildiğiniz üzere Rant Vergisi uzun bir süredir hükümet yetkilileri tarafından dillendiriliyor. Bu konuda en talepkar kişi ise uzun süre önce bu konuyu gündeme alan Ekonomi Bakanı Sayın Ali Babacan’dır. Daha sonra Sayın Çevre ve Şehircilik Bakanı’yla, Sayın Maliye Bakanı. Nihayetinde, Sayın Başbakan da konuyu artık gündeme aldıklarını bir basın toplantısında ifade etmiştir. Bu vergi özellikle ABD, Avrupa’da uygulanmakta, buna karşın Asya da ise sınırlı uygulanmaktadır. Ülkemizde de bu vergi aslında yeni değildir. 1970’lerde Gayrimenkul Kıymet Artış Vergisi getirilmekle birlikte, yaklaşık on yıl içinde baskılar nedeniyle kaldırılmıştır.
Rant vergisi, inşaat projesindeki yapım izni emsal ve/veya statü değişikliği gibi nedenlerle artış gösterdiğinde, bunun belli bir kısmının kamuya aktarılacak kısmına verilen isim olarak nitelendirilmektedir. Mesela, müteaahit bir arsa için inşaat yapım izni 4.000 m2 iken, belediye meclisinden alacağı bir kararla 6.000 m2’ye çıkartabilmektedir. Yeter ki belediye yetkili birimlerine bir şekilde karar aldırabilsin. Bu durum, elbette ki ilişkileri veya gücü olan müteahhitleri, diğerlerine karşı oldukça öne çıkarmaktadır. Bugün baktığımızda aynı muhitte 5-10 kat inşaat yapım izni verilmiş binalar varken, bazılarında 25-30 kata kadar inşaat yapma izni verilebilmektedir.
Özellikle Ankara, İstanbul, İzmir gibi metropol şehirlerde bu durum ciddi rahatsızlıklara ve adaletsizliklere neden olmaktadır. Ayrıca, 3. Boğaz köprüsü veya Kanal İstanbul gibi önemli kamu yatımlarında ise önceden içsel bilgi alabilen yatırımcılar da çok ucuza bu arsaları kapatabilmektedirler.
Rant Vergisi en son 2015-2017 Orta Vadeli Programa kondu fakat hali hazırda herhangi bir hukuki düzenleme yapılmadı. Programda yapılan açıklamaya göre gayrimenkul değer artışlarının yeterince vergilendirilmemesi, imar düzenlemeleri ve kamu hizmetleri yoluyla ciddi bir gayrimenkul rantı oluşması ve bundan kamunun yeterince pay alamaması kaynakların önemli ölçüde üretken olmayan alanlara kaymasına neden olmaktadır. Bu durum, büyüme potansiyelinin artmasına bir kısıt oluşturmaktadır şeklinde ifade edilmiştir.”
Çakmakcı, Türkiye’nin son 30 yıllık sürede çift haneli, basamaklı, hiperenflasyona dönmeyen kronik dinamik yapılı basamaklı enflasyon trendi yaşandığını; buna karşın son 10 yılda düşük enflasyon ve düşük faiz sarmalının ters dolarizasyonla birleşmesiyle toprak rantının ciddi düzeylere çıktığını belirtmiştir. Rantın teorik yapısında ise spekülatörler, nüfus, kentsel dönüşüm, kamu yatırımlarının bulunduğu açıktır.
Çakmakcı’ya göre herşeyden önce bu durum kamu kaynaklarının artması ve gelir adaletinin dengeli dağılımı açısından çok önemli olmakla birlikte, yolsuzlukları veya hukuka aykırı işlemleri veya kirli ilişkileri önlemeye yetmeyecek, ama önemli düzeyde etkileyebileceği aşikardır. O doğrultuda yapılacak olan düzenlemeyi yerinde bulmaktayız. Hükümet için son derece önemli ve yerinde bir adım dedi.
Rant vergisi için imar mevzuatında yasal düzenleme yapılacak. Çakmakcı’ya göre artan gayrimenkulun değerinin %40-45’inin kamuya ödenmesi beklenmektedir. Hükümet yetkilileri tarafından yapılan açıklamalara göre bu bedelin tespitinde imar planı değişikliği sonucunda parselin ve üzerinde yapılacak binanın yapılaşma şartlarında ve fonksiyonlarda kıymet bakımından meydana gelecek artış dikkate alınacak. Bu değeri ise lisanslı değerleme şirketleri yapacak. Dış cephe kaplamaları hariç olmak üzere yapının bağımsız bölümlerinin brüt alanını artırmayan veya niteliğini değiştirmeyen tadilatlarla bina dış cephe kaplama tadilatı ruhsatlarında hiçbir vergi, resim ve harç alınmaması gündemde.
Fakat, realize olmamış yani gerçekleşmemiş bu değerin ne olacağının çeşitli tereddütler ve sübjektif yargılar içerdiğini ifade eden Çakmakcı, vergi ödeme gücü olmadan bu kaynağın kamuya nasıl aktarılacağının ise bilinmediğini ifade etti. Çakmakcı’ya göre vergi ödeme gücüne kavuşmadan bu rantın vergilendirilmesi teknik anlamda mümkün değildir. Kaldı ki, bugün birçok af, taksitlendirme ve varlık barışı gibi uygulamalara ihtiyaç duyulurken, yeni ve yüksek bir verginin tahsilatında önemli sorunlar çıkabilir. Ayrıca, bu vergisi ödenmiş olan gayrimenkulün ileride piyasa koşullarında muvazzadan ari olarak değerinin altında satıldığında ödenmiş bulunan verginin durumunun ise tartışmalı olduğunu sözlerine ekledi.
Rant üzerinden ödenecek vergiden Çevre Bakanlığı ile Aile Bakanlığı da pay alacak. Fakat, belediyeler genelde bu durumdan rahatsız. Düzenlemenin en önemli nedenlerinden birisi de bütçe dengelerinin içsel ve dışsal nedenlerle biraz bozulmasının yeni arayışlara itmesidir. Hesaplanan tutarın yüzde 30’u Çevre Bakanlığı’na, yüzde 70’i plan değişikliğini onaylayan ilgili idareye aktarılacak. Değer artışına yol açan plan değişikliğinin Çevre Bakanlığı’nca onaylanması halinde değer artış payının tamamı bu bakanlığa ödenecek.
Çakmakcı, rant vergisi ile bir ölçüde gelir adaletinin sağlanacağını, kaynakların sosyal devlet ilkesine uygun olarak ev sahibi olmayanlara kredi şeklinde verilmesinin daha doğru, tutarlı bir yaklaşım olabileceğini de sözlerine ekledi. Yalnız, Çakmakcı’ya göre büyükşehirlerdeki KDV artışından sonra bu uygulama inşaat sektöründe önemli kayıplar yaratabilir. Konut üreticileri yabancıya konut satışına izin veren düzenleme ile biraz rahatlamışken, KDV artışı ve rant vergisi ile sektörel anlamda bir daralma yaşanacaktır.
Çakmakcı’ya göre bir anlamda hükümet artık yerli tüketicilerin orta ve uzun vadeli fonlarla yatırım yapmasına çok sıcak bakmıyor, zira orta gelir grubu Çakmakcı’ya göre oldukça fazla likidite açığı yaşamaktadır. Olumsuz bir ekonomik gidişatta bu kesim ve finans sektörü önemli düzeyde etkilenebilir.
Ayrıca, Çakmakcı bugüne kadar %2 tapu harcından kaçmak için taşınmaz satın alanlarının banka kredilerinin biraz üzerinde değerle tapuda işlem yaptıklarını, buna karşın yeni Gelir Vergisi Tasarısının yasalaşması halinde taşınmazın satışında, bu taşınmaz ne kadar elde tutulursa tutulsun, kademeli olarak vergi muafiyeti ortadan kaldırıldığından, mükelleflerin bu taşınmazları ileride elden çıkartırken %35 e kadar vergi ödeme riskleri bulunduğunu ifade etti.
Çakmakcı, alım değerinin düşük gösterilmesi durumunda mükelleflerin %2 tapu harcından kaçarken, elde edilen kazanç dolayısıyla %35 e kadar vergi ödeme risklerinin olduğunu ve dikkatli olmaları gerektiğini belirtti.
Mevcut düzenlemede 5 yıldan fazla tutulan taşınmaz satışlarına vergi olmadığını belirtti. Çakmakcı, ayrıca, yeni Tasarıda kendi arsası üzerine bina yapanların da arsayı elden çıkardıkları Kanunda açıkça belirtilerek, Danıştay’ın bugüne dek servetin şekil değiştirmesi gibi hukuk mantığına sığmayan şekildeki kararlarının ortadan kalkacağını ifade etmiştir. Çakmakcı’ya göre arsanın ticaret şirketine sermaye olarak konup hisse alınması durumunda da arsa şeklindeki servetin ortaklık haklarına/hisseye dönmesi de servetin şekil değiştirmesi iken ve vergilendirme yapılırken, arsanın bina yapımına tahsis edilmesinin de bir nevi rant olduğunu ve mahiyeti itibariyle birbirine benzediğini ifade etmiştir. Çakmakcı, ikamet edilen tek konutun satışında ise verginin kaldırılmasının planlandığını söyledi.
[1] Mesleki çalışmalarımızda yer alan bilgiler belli bir konunun veya yasal düzenlemenin veyahut yargı kararlarının çok geniş ve kapsamlı bir şekilde ele alınmasından ziyade genel olarak mükelleflere ve uygulayıcılara bilgi vermek, gündemi talip etmeye yardımcı olmak ve yorum yapmalarına yardım amacını taşımaktadır.
Makaleleri yazıldığı dönem ve yasal düzenlemelerin dikkate alınarak değerlendirme yapılmasının önemli olduğunu hatırlatmak isteriz. Makalelerin telif ve diğer yasal hakları doğrudan şirkete ve yazarına ait olup, atıf yapmadan veya izinsiz kullananlar hakkında her türlü yasal işlemin yapılacağını ifade ederiz.
Çalışmalarımız profesyonel hizmetlerimizi temsil etmeyebileceği gibi, her durum ve koşulda profesyonel yaklaşımlarımızı da ifade ettiği iddia edilemez. Yaptığınız fiili/pratik çalışmalarda bu değerlendirmeler dikkate alınırken, olayların koşullarının da incelenmesi, irdelenmesi, sonuçlarının iyi analizi son derece önemlidir. Bu tür çalışmalarda mutlak suretle bir profesyonelden bilgi alınması veya danışmanlık alınmasında fayda bulunduğu düşünülmektedir. Şirketimiz tarafından iş ortalarımızın personellerimizin yetişmesi ve gelişmesinden duyduğumuz sorumluluğu yerine getirme gayreti içinde olacağımıza dair sözümüzü tutma gayreti içinde olduğumuzu iletmek isteriz.
“ADEN Yeminli Mali Müşavirlik Bağımsız Denetim ", söz konusu çalışmaların ve içeriğindeki bilgilerin özel durum veya koşullara bağlı olarak hata içermediğine dair herhangi bir güvence vermemektedir. Mesleki çalışmaları ve içeriğindeki bilgileri kullanımınız sonucunda ortaya çıkabilecek her türlü risk tarafınıza aittir ve bu kullanımdan kaynaklanan her türlü zarara dair risk ve sorumluluk tamamen tarafınızca üstlenildiğinin bilinmesi gerekmektedir.
