GAYRİMENKUL SERMAYE İRADI ELDE EDENLERİN BEYANNAMEDE DİKKAT EDECEKLERİBAZI ÖZEL HUSUSLAR-2015

Ali ÇAKMAKCI

Yeminli Mali Müşavir

Bağımsız Denetçi

Gerçek kişiler 1 Mart-25 Mart arasında 2015 yılında elde ettikleri Gayrimenkul Sermaye İradlarını diğer beyana tabi gelir unsurları gibi duruma göre beyan konusu edecekler. Mükellefler (kiracılar, intifa ve irtifak hakkı sahipleri ile zilyedler dahil) tarafından taşınmaz mahiyetindeki arsa, arazi, gayrimenkul niteliğindeki haklar, arama ve işletme hakları, ihtira beratı, know-how, marka, unvan, telif hakları, her türlü motorlu aracın ve kanundaki diğer unsurların kiraya verilmesinde Gayrimenkul Sermaye İradı doğmaktadır.

Beyannamenizi taahhütlü posta ile göndermezseniz (adi posta veya kargo ile) vergi dairesine ulaştığı tarihte verilmiş sayılır. Sadece kira geliriniz varsa Önceden Hazırlanmış Kira Beyannamesi yoluyla vergi dairesinden aldığınız şifre veya güvenlik sorusu ile internetten de beyanda bulunabilirisiniz. Yine, sadece kira geliriniz varsa, 60 yaş ve üzerindeyseniz veyahut engelliyseniz (vergi dairesine gidemediğiniz durumlarda) vergi dairenizi veya (VİMER) 444 0 189’u arayarak adresinizde beyannamenizi adresinizde yetkililerle birlikte doldurabilirsiniz.

2015 yılında 3.600-TL altında yıllık konut kira geliri olanlar vergi mükellefiyeti tesis ettirmeyecekler. Kiralanan yer hem işyeri hem konut olarak kullanılıyorsa işyeri olarak kabul edilmekte ve gerektiğinde kiracı tarafından %20 stopaj yapılması gerekmektedir.

Verginizi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödeyebilirsiniz. Vergi dairenize, hesabınızı bildirmek suretiyle başka vergi dairesine veya tahsile yetkili banka şubelerine ödemede bulunabilirsiniz.

Tahsil Şekli: GMSİ’nda kira geliri nakdi ve ayni şekilde olabilmektedir. Çek şeklindeki tahsilatlarınız yeni düzenlemeye göre çeke vade konsa ve vadesi gelecek seneye sarksa bile tahsil hükümde olup beyan edilecektir. Beyan edilecek gelir, 2015 ve öncesi tüm dönemlere ilişkin tahsilatlardır. Buna karşın, 2016 ve sonraki yıllara ilişkin peşin tahsilatlar ilgili olduğu yıl beyan edilecek. Bunun tek istisnası mükellefin ülkeyi terk etmesi ve ölüm halinde gelirin tamamı o yılın geliri sayılacaktır. Bu geliri döviz olarak tahsil ettiyseniz, tahsil tarihindeki TCMB döviz alış kurunu dikkate alarak gayri safi geliri bulabilirsiniz. 2015 yılının gelirini 2012/Ocak ayında peşin tahsil etmişseniz, o zaman brüt geliri bulurken 2012/Ocak ayına ilişkin kuru dikkate alacaksınız. Senet alındığı durumlarda, ciro ve veya devir olmadığı sürece beyan edilecek gelir bulunmamaktadır.

Ayın şeklindeki kiralarda takdir komisyonunun ve yetkili birimlerin emsal değeri geçerli olacaktır. Bedel yoksa veya düşükse emsal bedel beyan edilecek gelir olacaktır. Yalnız, bazı özel durumlar için kanun koyucunun emsal bedeli aramadığını belirtmek gerekir.

İstisna Şartları: Binaların “mesken” olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2015 yılı için 3.600 TL’si istisnadır. İstisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi halinde, bu istisnadan yararlanılamamaktadır.

İşyerinden alınan kiralarda istisna uygulanamamaktadır. Ticari, zırai veya mesleki kazancınız nedeniyle beyanname veriyorsanız yine istisna uygulanmayacak, tamamı beyan edilecek. 3.600-TL üzeri kira elde edenler, beyana tabi olsun olmasın ayrı ayrı veya birlikte ücret, kira geliri, menkul sermaye iradı ve diğer kazanç ve irat tutarı brüt toplamı 2015 yılı için 106.000-TL yi aşanlar da istisnadan faydalanamayacak. Taşınmaza eşinizle hisseli şekilde sahipseniz, her biriniz istisnayı ayrı ayrı dikkate alabileceksinizdir.

Mesela, %50 hisse ile sahip olduğunuz konut için eşinizle ayrı ayrı 25.000-TL kira geliriniz varsa, her biriniz kira gelirinden 3.600-TL istisnayı ayrı ayrı düşebileceksiniz. Unutulmaması gereken nokta istisna tek konuta uygulanacağıdır. Mesela yıllık 3.000-TL kira gelirinizin olduğu konuta istisna uygulanacak, beyannameye girecek diğer konut ve işyeri gelirlerinize tekrar istisna uygulanmayacaktır.

Gider Yöntemi: Mükellefler, safi iradın tespitini Gerçek veya Götürü Gider yöntemi ile tespit edebilmektedirler. Götürü gider, istisna uygulanmış gelirin veya istisna yoksa brüt gelirin %25’idir. Haklarda götürü gider uygulaması mümkün değildir. Maliye Bakanlığı beyannamesinde Haklardan kira geliri olanlar için varsa diğer gayrimenkul sermaye iradlarına da götürü gideri uygulatmıyor.

Gider yöntemi, taşınmazlar için bir bütün şekilde uygulanacak, bir kısmına gerçek, diğer kısmına götürü gider uygulanamayacaktır. Tek tercih geçerli olacaktır. Yalnız, yurtdışında da gayrimenkulünüz varsa onun için ayrı, yurtiçi için ayrı yöntem olabilir. Ayrıca, kiraya verilen gayrimenkulün ne maliyet bedeli, ne de vergi değeri varsa bunlar için diğerlerinden ayrı bir yöntem belirlenebilir.

Ayrıca, 2015 yılında gerçek gider yönetiminden götürü gider yöntemine dönüldüğünde gerçek gider uygulanan yıla ilişkin olarak sonraki yıllarda (mesela 2015) elde edilen gelire götürü gider uygulanmayacaktır. Zira, o döneme ilişkin gider zaten gerçek şekilde kavranmıştı.

Gayrimenkul sermaye iradında safi iradın bulunması için, “istisna edilen gayrisafi hasılata isabet edenler hariç olmak üzere” gayrisafi hasılattan gerçek giderler indirim konusu edilebilecektir. Götürü gider belgeli gideri bulunmayan veya temin edememiş mükellefler için bir avantaj olup; götürü gider uygulayan 2 yıl bu uygulamadan vazgeçememektedir. 2013 te götürü gider yöntemi ile safi iradınızı bulmuşsanız, bu yılda çok yüksek gerçek gideriniz olsa bile götürü gider yöntemini uygulamak zorundasınız.

Beyanname Durumu:2015 te sadece kira geliriniz mevcutsa 3.600-TL üzerinde konut kirası elde edenler, işyeri kirasında tevkifat uygulanıyorsa 27.000-TL üzerinde brüt kira geliri elde edenler beyanname verecekler. Beyan sınırı 29.000-TL dikkate alırken konut kira geliri de (varsa istisna düşüldükten sonra kalan tutar) işyeri brüt kira geliri ile birlikte dikkate alınacaktır. İşyeri kirasında stopaj yoksa, 2014 yılı kirası 1.500-TL üzerinde ise tamamı beyan edilecektir.

Site Ortak Alan Kiraları: Site yönetiminin ortak alanları kiraya vermesi durumunda her bir kat malikinin hissesine düşen kira geliri kat malikleri tarafından beyan edilecektir. Kat maliklerinin beyana tabi başkaca bir gelirinin bulunması halinde ise, elde edilen iradın beyannameye dâhil edilip edilmeyeceği kat maliklerinin mükellefiyet türlerine göre belirlenecektir. Bu konu atlanılmaması gereken özel bir durumdur.

Beyannamede İndirimler: 2015 yılında kira geliri elde edenler, 2015 yılında şahıs sigorta şirketlerine ödedikleri primleri, eğitim ve sağlık harcamalarını, bağış yardımlarını, sponsorluk harcamalarını, diğer kanunlardaki ve GVK’nın 89. Maddesindeki diğer bağış ve yardımları yine kanunlardaki özel şartlara bağlı olarak indirim olarak dikkate alabileceklerdir.

Gerçek Giderlere İlişkin Özel Durumlar:

*Gerçek Giderler: Brüt kiradan ödediğiniz aydınlatma, ısıtma, su, asansör, idare giderleri, sigorta giderleri, borç faizleri, konut olarak kiraya verdiğiniz bir adet taşınmazın iktisap bedelinin 5 yıl süreyle %5i, ödenen vergi, resim harç, şerefiye, onarım ve bakım giderleri ile kiraladığınız mal ve hakları kiraya verdiğinizde ödediğiniz gerçek giderleri, sahibi bulunduğunuz konutları kiraya verdiğinizde kira ile oturduğunuz konutun kirasını gider olarak düşebilirsiniz. Yalnız, yazlık gibi geçici yerlere ilişkin kiralar, konuttan sağlanan kiradan düşülemez. Kiralanan yerin daimi mesken olması gerekmektedir.

Bazı giderlerin gider fazlalığı yaratamayacağını ve gerçek giderlerin kiraya verilen kısımla orantılı giderleştirilmesi gerektiğini belirtmek gerekir. Ayrıca, 3.600-TL istisnaya isabet eden gerçek gideri de gider olarak dikkate alamayacaksınız.

Ayrıca, yurtdışında çalışma veya oturma izni olan vatandaşlarımız Türkiye’deki kira gelirinden yurtdışı kira giderlerini düşemezler.

*Değer Artırıcı Harcamalar: Gayrimenkul niteliğindeki mal veya haklar dolayısıyla yapılan ve onarım amacını aşan nitelikteki harcamalar doğrudan gider olarak gayrimenkul sermaye iradından düşülemeyecektir. Fakat, gayrimenkulun değerini sürekli nitelikte artıran veya gayrimenkulü genişletici nitelikteki bu harcamalar amortisman yoluyla gider olarak dikkate alınabilecektir. Örneğin, binaya asansör yaptırdığınızda veya depo yaptırdığınızda bunlar amortisman yoluyla itfaya tabi olacaktır.

*İvazsız Edinilen Taşınmazlar: Veraset yoluyla edinilen gayrimenkul unsurlarında ölen kişinin veya ivazsız intikali gerçekleştiren şahsın bu kapsamdaki vergi mükellefiyeti artık sona erdiğinden ve söz konusu iktisaptan sonra hukuken üçüncü bir kişinin gayrimenkul sermaye iradı kapsamında mükellefiyeti başladığı için, amortisman süresinin yeniden başlaması gerekmektedir. Amortismanın hiç hesaplanmaması gerektiği görüşünü ise hakkaniyete ve vergi mantığına aykırı bulmaktayız. Zira, iradın sağlanması veya devamı için katlanılması gereken yıpranma payı esas itibariyle safi kazancın tespitinde dikkate alınması gereken gerçek bir giderdir.

*Götürü Giderden Gerçek Usule Geçişte Amortisman: Amortisman müessesesi bir bütündür ve hukuken kazanç tespit yöntemin farklı olması bu bütünlüğü ortadan kaldıramaz. Gayrimenkul sermaye iradının tespiti esnasında götürü usul kullanıldığı dönemlere ilişkin amortisman süresi fiilen işlemiş sayılmaktadır ve daha sonra gerçek usulün tercihi esnasında kalan amortisman süresi uzatılamayacaktır.

*Takvim Yılı İçinde Taşınmazın Elden Çıkartılması: Takvim yılı içinde satış olursa, gerçek gider usulünün uygulandığı durumlarda gayrimenkulün elden çıkartıldığı döneme kadar işlemiş bulunan sürenin amortisman hesaplanması sırasında dikkate alınması gerekmektedir. Zira, satış veya elden çıkarmanın gerçekleştiği tarih de bir değerleme dönemidir.

*Kur Farkları: Gayrimenkulün iktisabı için kullanılan konut kredisi anapara ödemelerine ve bu anapara taksitlerine ilişkin kur farklarının kira gelirinden gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmamaktadır. Ancak, anapara taksitine ilişkin ödenen kur farklarının konut olarak kiralanan gayrimenkulün iktisap bedeline eklenmesi suretiyle oluşacak bedelin % 5 ini aşmayacak şekilde 5 yıl süreyle sadece ilgili gayrimenkule ait gayrisafi hasılattan gider olarak indirim konusu yapılması mümkün bulunmaktadır.

*Beyanname Verilmemesi/Verilememesi: Beyanname verilmemesi veya GMSİ’nın beyan edilememesi/edilmemesi durumlarında amortisman süresinin uzatılması hakkaniyete uygun olmakla beraber, VUK hükümleri kapsamında faydalı ömrün uzatılamayacağı gerekçesiyle bu durumun mümkün olmadığını söylemek gerekmektedir.

Mükellefler 2015 yılına ilişkin Gayrimenkul Sermaye İradlarını yukarıdaki temel ilkeler kapsamında beyan edeceklerdir. Burada mükelleflerin beyanname verip vermeyeceklerini, konut kira istisnasından yararlanıp yararlanamayacaklarını diğer beyan tabi gelir unsurları ile birlikte düşünmeleri gerekmektedir.

[1] Mesleki çalışmalarımızda yer alan bilgiler belli bir konunun veya yasal düzenlemenin veyahut yargı kararlarının çok geniş ve kapsamlı bir şekilde ele alınmasından ziyade genel olarak mükelleflere ve uygulayıcılara bilgi vermek, gündemi talip etmeye yardımcı olmak ve yorum yapmalarına yardım amacını taşımaktadır.

Makaleleri yazıldığı dönem ve yasal düzenlemelerin dikkate alınarak değerlendirme yapılmasının önemli olduğunu hatırlatmak isteriz. Makalelerin telif ve diğer yasal hakları doğrudan şirkete ve yazarına ait olup, atıf yapmadan veya izinsiz kullananlar hakkında her türlü yasal işlemin yapılacağını ifade ederiz.

Çalışmalarımız profesyonel hizmetlerimizi temsil etmeyebileceği gibi, her durum ve koşulda profesyonel yaklaşımlarımızı da ifade ettiği iddia edilemez. Yaptığınız fiili/pratik çalışmalarda bu değerlendirmeler dikkate alınırken, olayların koşullarının da incelenmesi, irdelenmesi, sonuçlarının iyi analizi son derece önemlidir. Bu tür çalışmalarda mutlak suretle bir profesyonelden bilgi alınması veya danışmanlık alınmasında fayda bulunduğu düşünülmektedir. Şirketimiz tarafından iş ortalarımızın personellerimizin yetişmesi ve gelişmesinden duyduğumuz sorumluluğu yerine getirme gayreti içinde olacağımıza dair sözümüzü tutma gayreti içinde olduğumuzu iletmek isteriz.

“ADEN Yeminli Mali Müşavirlik Bağımsız Denetim ", söz konusu çalışmaların ve içeriğindeki bilgilerin özel durum veya koşullara bağlı olarak hata içermediğine dair herhangi bir güvence vermemektedir. Mesleki çalışmaları ve içeriğindeki bilgileri kullanımınız sonucunda ortaya çıkabilecek her türlü risk tarafınıza aittir ve bu kullanımdan kaynaklanan her türlü zarara dair risk ve sorumluluk tamamen tarafınızca üstlenildiğinin bilinmesi gerekmektedir.